Где будут жить жертвы строительной пирамиды Войцеховского

Строительная афера одного из самых скандальных застройщиков страны Анатолия Войцеховского еще раз показала, что украинцы беззащитны в подобных ситуациях. Пострадавшими могут оказаться, по разным оценкам, от 10 тыс. до 25 тыс. человек. 

Те, кто купил квартиру в незаконно построенном доме, фактически не имеют на нее никаких прав. А те, кто вложил деньги в строящийся объект, вряд ли дождутся жилья.

Недостроям закон не писан

Печерский районный суд Киева задержал Анатолия Войцеховского на два месяца с возможностью выйти под залог в 14 млн грн. По информации Генпрокуратуры, бизнесмена подозревают в умышленном уклонении от уплаты налогов в размере 12,5 млн грн. и создании организованной преступной группы для самовольного захвата земельных участков в разных районах Киева. Пока идет следствие арестованы принадлежащие скандальному застройщику 94 объекта недвижимости, 17 земельных участков и 15 строек на разных стадиях готовности. И это только вершина строительной пирамиды во главе с компаниями "Укогруп" и "Сити-групп", которая создавалась на протяжении более десяти лет. По информации ГПУ, в период с 2004 по 2013 гг. группа Войцеховского "самовольно захватила земельные участки под строительство 40 объектов", еще несколько строек незаконно начаты совсем недавно. Практически все дома возводятся без полного пакета разрешительных документов, с нарушением технических требований. Клиентов привлекали низкими ценами. К примеру, квартиры небольшой площади в новостройках компаний, связанных с Войцеховским, сейчас продаются за 230-250 тыс. грн. — на 20-30% дешевле, чем на рынке первичной недвижимости столицы.  

Сколько семей пострадали от строительных афер Войцеховского, точно неизвестно. "Если бы строительство было законным, то данной информацией владели бы архитектурно-строительная инспекция и Госстат. По подсчетам КГГА, количество обманутых инвесторов — около 10 тыс.", — заявил "ДС" замглавы КГГА Александр Спасибко. Представители обманутых инвесторов говорят, что попавшихся на удочку мошенника намного больше  — порядка 25 тыс. Для сравнения: в результате аферы группы строительных компаний "Элита-центр" в Киеве пострадали 1693 человека.

Очевидно, что строительная пирамида Войцеховского была бы невозможна без высоких покровителей. Именно поэтому ни власти, ни контролирующие органы, ни правоохранители  долгое время "не замечали" самозахват земли, строительство с применением крупногабаритной техники, подключение к городским коммуникациям, бойкую торговлю квартирами, введение в эксплуатацию незаконных домов по решениям судов без надлежащих документов.

Строительные аферы — не редкость в Украине.  Аналогичные пирамиды, только поменьше, периодически строятся и в других городах страны. Незадачливые инвесторы в лучшем случае заселяются в построенные дома, которые так и не сданы в эксплуатацию, а в худшем — теряют свои деньги. Но проблему незаконных строек и компенсации гражданам потерянных инвестиций власти упорно игнорируют. Законопроект №3542"О защите прав пострадавших инвесторов при строительстве жилой недвижимости", который был внесен в Верховную Раду в конце 2013 г., после замечаний Главного юридического управления ВР был отправлен на доработку. Но переписывать документ не стали, и его  благополучно похоронили.

О деньгах и квартирах можно забыть

Прогремевшая на всю страну афера "Элита-центра" ни украинцев, ни власти ничему не научила. Тогда КГГА взяла на себя обязательства застройщика и, пусть очень медленно, но все же выделяет пострадавшим квартиры в домах других строительных компаний. В случае со стройками Войцеховского столичные власти не намерены предоставлять пострадавшим квартиры, да и не обязаны это делать. "У государства или города нет правовых оснований компенсировать вложенные инвестиции частным лицам. Это частные вопросы инвестирования, которые замыкаются на сторонах соответствующих правоотношений", — заявил "ДС" управляющий партнер юридической фирмы Lex Associates Иван Трофименко.

Остальные варианты решения проблемы также имеют мало шансов на успех. "Инвесторы могут обратиться в Генпрокуратуру и  потребовать признать их потерпевшими с последующим взысканием своих инвестиций с обвиняемых в уголовном деле", — пояснил "ДС" управляющий партнер адвокатского объединения "Безпалый и партнеры" Тарас Безпалый. Но вероятность возврата денег в этом случае ничтожна. Как правило, уставные фонды входящих в пирамиду компаний очень маленькие, собственного имущества у них нет.

Фото: obozrevatel.com

Еще один возможный выход из ситуации — достроить объекты. Но кто должен этим заниматься и за какие средства, опять-таки непонятно. Крупные строительные компании не горят желанием завершать чужие стройки, в которых практически все квартиры уже распроданы и перепроданы по несколько раз. "Не следуют обольщаться, что крупные компании смогут подхватить недостроенные проекты. Законодательно это невозможно", — говорит почетный президент группы компаний KAN Development  Игорь Никонов.  

Путь, который предлагают власти, выглядит и вовсе тупиковым. "Вариантом достройки дома, находящегося на высокой стадии готовности, является объединение совладельцев в ОСМД и достройка за свой счет", — говорит Александр Спасибко. Но, как показывает практика, даже если инвесторы и объединяются, они часто не могут договориться о размере доплат, тем более что речь идет о весьма значительных суммах, которых у многих людей просто нет.

В случае с домами "от Войцеховского" все еще сложнее. Дело в том, что большинство его объектов строятся на самовольно захваченных землях, причем нередко на участках, где строительство в принципе запрещено. Кроме того, такие объекты возводятся с нарушением строительных норм и порой даже небезопасны для проживания людей. Чтобы их достроить, надо сначала провести экспертизу, определить, какие технические нарушения были допущены и можно ли их исправить. Естественно, это выльется в дополнительные финансовые затраты для инвесторов. Если же перестроить начатый объект невозможно, то его придется сносить. "Согласно закону снос допускается, если объект не может быть приведен в соответствие с градостроительными нормами, а права других лиц продолжают нарушаться", — говорит старший юрист юридической фирмы "Салком" Тимофей Сикорский.  

Непростая ситуация и с людьми, которые купили квартиры в уже построенных домах "от Войцеховского". Дело в том, что многие объекты были введены в эксплуатацию на основании незаконных решений судов. Это означает, что жильцы имеют право собственности на квартиры в самостроях. "Вероятность лишения права собственности на квартиры в таких объектах недвижимости крайне низка. В большинстве случаев такие инвесторы являются добросовестными покупателями в понимании Гражданского кодекса", — говорит Тарас Безпалый. Но чтобы жильцы стали реальными хозяевами своих квартир, дома надо будет узаконить. Это будет возможно после проведения экспертизы, убедившись, что здание соответствует основным строительным нормам.

Процесс узаконивания многоэтажек может быть достаточно длинным и затратным. Сначала надо оформить права на землю — право собственности, аренды, постоянного пользования и пр. Затем разработать проект строительства, зарегистрировать декларацию или получить разрешение на выполнение строительных работ, а потом ввести в эксплуатацию на общих началах — путем регистрации декларации или получения сертификата. То есть, по сути, придется пройти все этапы документального оформления нового строительства. Но кто будет этим заниматься — непонятно. К примеру, в КГГА предлагают все хлопоты по оформлению документов возложить на объединения инвесторов и обещают им всяческое содействие.  Однако сделать это будет крайне сложно, ведь в Украине нет единого порядка принятия в эксплуатацию незаконно построенных многоэтажек. Каждый из таких объектов должен легализоваться по-разному, что делает этот процесс практически невозможным.