Эксперты рассказали о рисках покупки жилья в пригороде

18 Апр 2017 18:46

Процесс выбора жилья на периферии таит множество подводных камней.

Киевская область известна своими проблемными стройками. К примеру, Государственная архитектурно-строительная инспекция в Киевской области потребовала к 23 мая 2017 года снести все возведенные объекты жилого комплекса «Пражский квартал-2» (Петропавловская Борщаговка) из-за грубого нарушения застройщиком строительных, санитарных, пожарных и других норм. А такие объекты, как ЖК «Колокол» и ЖК «Жемчужина Ирпенских Липок», годами стоят недостроенными. 

Чтобы ответить на вопросы: почему в строительстве на периферии так часто возникают подобные ситуации, как обезопасить себя при покупке жилья, как образовывается цена на квартиру, учитываются ли транспортные расходы, пробки, социальная инфраструктура, — наше издание обратилось к экспертам, пишет apostrophe.ua

Удаленность от цивилизации

По словам заслуженного экономиста Украины, бывшего заместителя министра регионального развития и строительства Анатолия Беркуты ситуация на рынке загородной недвижимости во многом продиктована ее удаленностью от столицы.

«В каком месте располагается здание, какие условия доступности жилья — все это в конечном итоге диктует цену на рынке. А по большому счету это не сильно отличается от цен на рынке: приходите на рынок в центре города, смотрите, по чем помидоры, а потом смотрите на каком-то другом рынке за чертой города. Но туда далеко добираться, а тут близко, там есть вопросы к качеству и так далее. Тут лучше, а там хуже. Так и с жильем», — отметил экс-замминистра.

Он отмечает, что в пригороде жилье строить дешевле в силу целого ряда обстоятельств, чем обычно пользуются, продавая загородную недвижимость. Однако периферийные застройщики обычно молчат о подводных камнях, ожидающих новых хозяев квартир в области. «Есть очень дешевые здания, но доступность от них к рабочему месту сложна, и люди это понимают. Экология не всегда хорошая, само планировочно-конструктивное решение тоже часто не на высоте», — говорит Анатолий Беркута.

Обманчивая цена

Он подчеркнул, что свободный рынок предполагает, что государство не может регулировать ценообразование. «Застройщик строит жилье и устанавливает цену, а дальше потенциальный покупатель должен все оценить и принять для себя решение: подходит ли ему такая цена при таком качестве?» — резюмировал Анатолий Беркута.

Бывший заместитель главы профильного министерства также порекомендовал потенциальным покупателям тщательно проверять документацию или нанять для этого специалиста. Особенно если речь идет о покупке недвижимости в области, где деятельность застройщиков труднее всего регулировать, из-за чего те чаще пренебрегают установленными строительными нормами. «Если мы, не разбираясь в этих вопросах, думаем, что можем себя обезопасить или что нас обезопасит какой-то орган местного самоуправления, — это не так. Каждый отвечает сам за себя», — подчеркнул эксперт.

Береженого Бог бережет

По мнению Анатолия Беркуты, лучше всего приобретать жилье, которое «уже построено и введено в эксплуатацию, подключено к инженерным сетям», и с этим, по словам эксперта, у застройщиков в области самые большие проблемы. «Я прихожу в жилой дом, в отделе продаж мне показывают все документы. И оказывается, что этот дом уже подключен к электричеству, к теплу, к воде. И я в квартиру заселяюсь, оформляю право собственности», — говорит Анатолий Беркута, добавляя, что при покупке квартиры на фундаменте, на котловане «возникают вопросы».

По словам эксперта, подобная схема очень часто встречается в киевской области и, соблазняя потенциальных покупателей, казалось бы, заманчивой ценой, несет в себе серьезные риски. «Конечно, это дешевле. Но это достаточно большой риск. Объект создается, а потом оказывается, что он не может быть подключен, что туда невозможно подать напряжение. А потом вообще оказывается, что это самовольное строительство. Его замораживают — деньги пропали. И примеров таких масса», — отметил экс-замминистра регионального развития и строительства.

Анатолий Беркута отмечает, что покупателю следует также тщательно изучить компанию-застройщика, чтобы не повторить опыт обманутых вкладчиков таких объектов, как ЖК «Колокол» и ЖК «Жемчужина Ирпенских Липок» в пригороде. «Откуда я знаю, что у этого застройщика на каком-то этапе не произойдет какой-то беды в семье? Или что он не разведется со своей женой и они не начнут делить между собой этот бизнес? И стройка остановится. Все было: и земля, и разрешения, и проектная документация. Но они с женой разводятся. И таких примеров я могу привести много», — заверяет эксперт.

Также, по его словам, важно разбираться в технических условиях, чтобы оценить качество подведения коммуникаций, что часто проблемный вопрос для пригорода. «Например, в дачных кооперативах пытаются “подсадить” как можно больше людей на одну газовую трубу, и потом оказывается, что у кого-то газа не хватает. Люди, которые подключались, должны были понимать, какая есть входная мощность и сколько уже потребителей», — резюмировал Анатолий Беркута.

Чем ближе, тем лучше

По словам экс-чиновника, при покупке квартиры в пригороде покупатель должен полностью оценивать ситуацию, в частности состояние дорог и потоки транспорта, наличие развязок. «Понимать, какая есть сейчас инфраструктура и какой она будет в дальнейшем. И никто не даст вам ответа на эти вопросы, вы сами должны для себя изучить и решить. Мы же на бытовом уровне все это видим: переполненные маршрутки, электрички. Конечно же, другое дело, когда у меня квартира рядом с работой и мне надо пять минут идти пешком. Нужно всегда смотреть: какие дороги? а на чем я буду ездить? транспорт туда ходит или не ходит?» — отметил Анатолий Беркута.

Эксперт добавил, что в правовых странах узнать ответы на все эти вопросы можно, заглянув в Генплан. Однако в Украине, особенно если речь идет о пригороде столицы, все связанные с недвижимостью и инфраструктурой процессы происходят хаотично, а потому ничего точно предсказать практически невозможно. «Вы что, не знаете, в какой мы живем стране? Как сегодня сказать, что что-то будет точно с перспективой на пять лет? Особенно в пригороде! Поэтому рассуждать, как будет в перспективе: поднимут ли перевозчики цену еще в четыре раза или только в два… Никто на такие вопросы вам не ответит. Это самостоятельное решение. Ясное дело, что чем ближе тебе к работе, тем комфортнее. Чем дальше, тем больше проблем», — заключил бывший замминистра регионального развития и строительства Украины.

Трясина пригорода

Другой известный эксперт в области недвижимости частный риэлтор с пятнадцатилетним стажем Борис Куценко констатирует, что основополагающая проблема жизни в пригороде — это неразвитая инфраструктура, о которой предпочитают умалчивать застройщики из периферии.

По словам эксперта, несмотря на то что в большинстве городов-спутников столицы население увеличилось в разы, инфраструктурными проблемами области практически не занимаются. В результате, приобретая якобы дешевле недвижимость за Киевом, люди сталкиваются с такими проблемами, как дефицит мест в детсадах и школах, проблемы с медучреждениями и прочее. «Вообще постройка детских садов, школ и даже поликлиник предусмотрена проектами новых жилых комплексов или должна оговариваться застройщиками с муниципальными властями отдельно. Однако все знают, что строят эти объекты в последнюю очередь, когда в домах уже живут люди. Да и новые учреждения, как правило, частные, поэтому далеко не всем они по карману», — резюмировал Борис Куценко.

Проблемная покупка

Согласно статистике, особенно сильно эти проблемы ощущаются в городах-сателлитах, где прирост числа жителей составляет от 10 до 500 %. На сегодня данные таковы: Софиевская Борщаговка (530 %), Крюковщина (300 %), Буча (110 %), Петропавловская Борщаговка (80 %), Новоселки (90 %), Чайка (80 %), Бровары (40 %), Вишневое (20 %) и Ирпень (10 %).

Также, по словам Бориса Куценко, во многих городах-сателлитах существуют весомые проблемы с подключением к водопроводу. Эксперт отмечает, что прежде всего это касается Петропавловской Борщаговки, Гостомеля, Ворзеля, Хотова и ряда других городов и поселков Киевской области. «Некоторые населенные пункты имеют меньше проблем с водоснабжением или подведением канализации, но страдают от качества воды. Часто не спасают даже фильтры: вода ржавая, с привкусом металла. Так что покупка жилья в пригороде — это как игра в русскую рулетку. Никогда не знаешь, повезет тебе или нет», — заключил Борис Куценко.


Евгений Бланский

Новые обещания